物业案例观察——小区内存在违规搭建行为，业主能否因此拒缴物业费?
连云港某物业公司系连云港市某小区的物业服务管理单位，房某系该小区业主。在物业服务合同履行期间，房某认为小区其他业主私自将车库改成房屋居住或出租，改变房屋使用性质，行为违法，连云港某物业公司没有尽到管理义务，因此至今未交纳2020年7月29日至2022年7月29日期间的物业费。连云港某物业公司经书面催收后未果，遂诉至法院。
（一）判决结果
法院认为，连云港某物业公司按约履行了提供物业服务的义务，房某作为小区业主，应当履行交纳物业费的义务。关于其他业主私改车库问题，因物业公司本身并无执法权，既无权对业主进行处罚，也无权拆除违章搭建，且其收到投诉后已采取了积极措施，向违章搭建业主发出了整改通知，劝阻无效后又向有关职能部门进行反映。在此情况下，房某如果认为相邻业主对车库的改建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能因此拒付物业费。
（二）相关依据
1.《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
2.《物业管理条例》第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
物业公司作为小区的物业服务管理单位，其职责确实包括维护小区秩序、监督业主行为以及处理业主投诉等。对于业主私自改变车库使用性质的行为，通常涉及业主的私人财产权和居住自由，物业公司可能面临一定的管理难度，但其仍应尽力履行其管理职责，通过包括但不限于宣传、教育、劝阻和上报有关部门等方式来制止此类行为，若物业公司未能采取合理措施来维护小区秩序，那么可能被视为未尽到管理责任。
而房某作为小区业主，享有在小区内居住和生活的合法权益。当其他业主的行为影响到其居住环境和生活质量时，房某有权向物业公司提出投诉并要求解决。但同时，房某也应理解并尊重物业公司的管理权限和难度，如果物业公司确实存在管理不善或未尽到职责的情况，那么业主可以通过合法途径来维护自己的权益，如向相关部门投诉、要求物业公司整改或采取法律手段等，避免采取过激行为或拒绝缴纳物业费等不当维权方式，可能损害到物业公司的合法权益和小区的正常运行。
针对此类纠纷，建议物业公司加强与业主的沟通和互动，建立有效的投诉处理机制，及时回应业主的关切和需求，同时，加强企业内部管理和员工培训，提升服务质量和水平。对于业主而言，建议其在遇到问题时保持冷静和理性，通过合法途径来表达自己的诉求和意见，若与物业公司无法达成共识，可以考虑通过调解、仲裁或诉讼等途径解决纠纷。
[1] 案例背景及判决结果来源：2024年江苏法院物业纠纷典型案例https://mp.weixin.qq.com/s/aeNa0JShPVUQPlRdernuzA
