物业案例观察——房子长期不住，物业费是否应打折？

李某某（化名）是淮北杜集区某小区业主。2015年6月，物业公司与李某某签订《物业管理服务协议》。根据协议，物业公司为李某某提供物业服务，物业费的计算方式是以李某某拥有的建筑面积为基础，按每月1.2元/平方米的标准收取。物业费采取预收方式，每次按12个月的期限预收下年度物业费，并以房屋建设单位向李某某发出入伙通知书，约定自领房之日起开始交物业费。

李某某于2015年5月收房，已交纳2015年6月4日至2020年7月15日期间物业费，自2020年7月16日起拖欠物业费。物业公司采取多次上门催缴物业费、张贴物业费欠费单、电话联系、发送短信等方式要求李某某交费无果，于是起诉至杜集区法院，请求判令李某某支付拖欠的物业费及逾期违约金。李某某辩称，因其在外地定居，只有过年才回来住几天，该房屋处于闲置状态，未产生车辆费、垃圾费、电梯费等费用，且物业公司服务不到位，主张只交纳70%的物业费。

法院审理认为，李某某作为小区业主，应按照合同约定交纳物业管理等费用，因此，对物业公司要求李某某支付拖欠的物业服务费的诉讼请求，法院依法予以支持。

关于该房屋是否为空置房，法院认为，该房已于2015年6月4日验收交付，李某某在法庭审理过程中自认在房屋交付后居住至2016年搬离，同时2022年及2023年有居住行为，该房屋并不符合尚未交付或交付后从未装修居住过的情形，故该房屋不属于空置房。另外，物业费用于保障物业共用部位、共用设施等的日常维护、清洁等项目的开支，因此，物业公司向业主提供了物业服务，李某某作为物业公司提供物业服务的受益人，应予交纳物业费。同时《安徽省物业服务收费管理办法》《安徽省物业管理条例》等地方性法规并未对物业费减免有明确规定，对李某某主张减免物业费的辩解意见，法院不予支持。

1.《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

2.《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，需履行“按时交纳物业服务费用”的义务，第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”

物业服务主要是一项公共服务，针对小区公共照明、通风、绿化、供水、社区安全等公共空间与基础设施进行维修、养护、管理，物业费是为保障小区基本居住环境所支出的必要费用。物业服务对象是全体业主，虽有个别业主基于自身原因未入住，但物业在此期间仍要提供相应服务，业主不能以“没享受到物业服务”或“不需要物业服务”为由而拒绝履行支付物业费的法定义务。如果业主认为物业费用过高或服务不到位，可以通过多种途径维权，如向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映，对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼，或对开发商、物业管理公司提起民事上的违约或侵权之诉等。

空置房物业费的收取一直是物业管理的难点之一，一方面，物业公司需要维护小区的公共设施、提供安保、保洁等服务，这些费用需要业主共同承担；另一方面，空置房业主则认为，既然房屋无人居住，就未享受到物业提供的服务，因此不愿全额支付物业费，这种矛盾导致了双方在物业费缴纳问题上的分歧和争议。据不完全统计，以下城市已出台房屋空置期间物业服务费打折规定：

注：案例背景来自微信公众平台

^[1]兰州新区管理委员会关于印发《兰州新区关于优化房地产建设发展的若干措施》的通知

^[2]青岛市发展和改革委员会 青岛市城市管理局关于印发《青岛市物业服务收费管理实施细则》的通知_青岛政务网

^[3]关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知 - 湖南省发展和改革委员会

^[4]烟台市住宅物业服务收费管理实施办法

^[5]青海省物业管理条例

^[6]宁波市住宅小区物业管理条例实施意见_百度百科

^[7]石家庄市物业管理条例